La o chirie, impozitul și înregistrarea contractului la ANAF sunt două obligații diferite. Impozitul pe venitul din cedarea folosinței bunurilor e 10% pe venitul net, iar netul se obține, în regimul standard, după o cotă forfetară de 20% din brut — Codul fiscal, titlul IV. Înregistrarea contractului e alt pas.
Două obligații
- Impozitul este 10% pe venitul net, nu pe chiria încasată brut.
- În regimul obișnuit, netul = brut minus 20% cotă forfetară de cheltuieli.
- Înregistrarea contractului la ANAF (cerere de tip C168, inclusiv prin SPV) nu înlocuiește Declarația unică.
- Dacă chiriașul e persoană juridică, impozitul poate fi reținut la sursă — verifică articolele de reținere din Cod, nu un calculator.
Calculul în 2026
Veniturile din cedarea folosinței bunurilor din patrimoniul personal se impun cu cota de 10% prevăzută la titlul IV din Codul fiscal. Baza nu e chiria brută: din brut se scade cota forfetară de cheltuieli de 20%, iar cei 80% rămași sunt venitul net. 10% × 80% înseamnă, aritmetic, 8% din brut — e o consecință a formulei, nu o cotă legală separată.
| Element | Regim standard (locațiune obișnuită) |
|---|---|
| Venit brut | chiria încasată / datorată, conform contractului |
| Cheltuieli recunoscute | cotă forfetară 20% |
| Venit net | 80% din brut |
| Impozit | 10% pe net |
Sistemul real, cu facturi de reparații în loc de forfetar, a fost restrâns de modificările din 2023–2024. În 2026, pentru locațiunea tipică de locuință, textul aplicabil rămâne forfetarul. Dacă un act ulterior redeschide sistemul real, el trebuie să apară în Monitorul Oficial; până atunci nu se „optează” din obișnuință.
O situație: proprietarul încasează 2.500 lei pe lună de la o persoană fizică. Venitul brut anual e 30.000 lei, netul forfetar 24.000 lei, impozitul 2.400 lei — înainte de orice CASS, care se verifică separat pe plafoanele din Cod, nu pe un tabel inventat aici.
Contractul la ANAF
Da, înregistrarea contractului de locațiune este o obligație distinctă de plata impozitului. ANAF pune la dispoziție cererea de înregistrare a contractelor de locațiune (formular cunoscut ca C168) și acceptă transmiterea prin SPV, nu doar la ghișeu. Termenul uzual, din procedura fiscală aplicabilă acestor contracte, este de 30 de zile de la încheiere sau de la modificare.
A doua situație: proprietarul depune Declarația unică în mai și crede că „ANAF știe deja de chirie”. D212 declară venitul. C168 identifică contractul. Lipsa unuia nu acoperă lipsa celuilalt.
Modificarea chiriei, prelungirea sau denunțarea cer, de regulă, o actualizare a înregistrării, nu doar o notă internă. Păstrezi contractul scris; înregistrarea nu înlocuiește înscrisul.
Când reține chiriașul persoană juridică
Când folositorul bunului e o persoană juridică sau o entitate obligată la reținere, Codul fiscal mută calculul și viramentul la plătitorul de venit. Proprietarul persoană fizică încasează, în această variantă, chiria netă de impozit; reținerea e impozit final pentru acea sursă, în limita articolelor de reținere la sursă.
Nu orice SRL-chiriaș „știe din oficiu” să rețină. Condițiile stau în titlul IV și în articolele de reținere; dacă plătitorul nu e în sfera lor, obligația rămâne la proprietar, prin Declarația unică. Confuzia produce fie dublă impunere, fie zero declarare.
CASS-ul pe veniturile din chirii, când se datorează, urmează plafoanele din Codul fiscal raportate la salariul minim — detaliile de cotă și plafon sunt în articolul despre contribuții sociale, nu se recalculează aici cu sume neverificate.
Ce nu e Declarația unică
Declarația unică 2026 e canalul anual de declarare și plată pentru proprietarul care nu a suferit reținere la sursă. Nu e cererea de înregistrare a contractului. Nu e impozitul pe clădire, care se plătește la primărie. Nu e TVA-ul pe locuință la cumpărare, tratat separat la TVA locuințe.
De verificat: contract scris, înregistrare în 30 de zile, evidența chiriei încasate, D212 la termen, verificare dacă chiriașul PJ reține. Fără aceste piese, un „8% din brut” citit pe un blog nu ține la control.
Acte
- Legea nr. 227/2015 — Codul fiscal, titlul IV (venituri din cedarea folosinței bunurilor).
- Spațiul Privat Virtual, ANAF — canalul electronic de depunere.
La înregistrare și la control
Proprietarul care închiriază mai multe imobile declară venitul cumulat, nu un contract „reprezentativ”. Cota forfetară de 20% se aplică pe fiecare sursă de cedare a folosinței în regimul standard, conform titlului IV din Codul fiscal, nu ca o medie inventată.
Dacă un contract e reziliat în martie, înregistrarea la ANAF se actualizează; Declarația unică din mai trebuie să reflecte venitul real, nu estimarea din ianuarie lăsată neatinsă. Chiria în natură sau „întreținerea e inclusă” nu scoate venitul din sfera titlului IV — se evaluează conform regulilor de venit din același titlu.
Dacă apare un act nou în Monitorul Oficial, termenele se citesc din nou. Materialul rezumă regimul publicat; nu înlocuiește verificarea pe dosar.
Întrebări frecvente
Pot deduce facturile de reparații în loc de cota de 20%?
Pentru locațiunea obișnuită din patrimoniul personal, regimul curent recunoaște forfetarul de 20%, nu un dosar de facturi. Un regim real ar trebui prevăzut explicit în Codul fiscal, în forma în vigoare la anul venitului.
Ce este formularul C168?
Este cererea prin care persoana fizică înregistrează la ANAF contractul de locațiune și modificările lui. Se poate transmite inclusiv prin SPV. Nu calculează impozitul și nu înlocuiește Declarația unică.
Articolul are scop informativ și nu înlocuiește evidența pe contractul concret, la contabil sau la organul fiscal. Ultima actualizare: 21 august 2026.
