Antecontractul semnat nu decide singur cota din actul de vânzare din 2026. Cota redusă permanentă de 5% nu mai e regimul de lucru: din 1 august 2025 cota standard e 21%, iar 9% la locuințe rămâne doar o fereastră până la 31 iulie 2026, cu condițiile din Legea nr. 141/2025.
Cota din actul de vânzare
Pentru o livrare de locuință în 2026, punctul de plecare este cota standard de 21%, în vigoare de la 1 august 2025. Cota redusă de 9% supraviețuiește doar dacă sunt îndeplinite, cumulativ, condițiile din art. III al Legii 141/2025, rezumate de ANAF. Fără avans încheiat până la 1 august 2025, 9% nu se redeschide în 2026.
| Situație | Cotă | Fereastră |
|---|---|---|
| Livrare de locuință fără regim tranzitoriu | 21% | de la 1 august 2025 |
| Locuință care îndeplinește art. III din Legea 141/2025 | 9% | livrare până la 31 iulie 2026 |
| După 31 iulie 2026, aceeași locuință | 21% | fereastra se închide |
Cota de 5%, folosită ani la rând în materialele vechi, nu mai e regimul de lucru pentru 2026. Informarea DGRFP Cluj descrie explicit 9% ca excepție temporară, nu ca înlocuitor permanent al cotei standard.
Cotele din 2026
- Cota standard de TVA este 21% de la 1 august 2025, potrivit Legii 141/2025.
- Cota de 9% la locuințe e tranzitorie: livrarea trebuie să aibă loc până la 31 iulie 2026 inclusiv.
- Condițiile: maximum 120 mp utili, maximum 600.000 lei fără TVA, o singură achiziție cu cotă redusă de la 1 ianuarie 2023, avans convenit până la 1 august 2025.
- Plafonul de 395.000 lei de la OG 22/2025 e altceva: pragul firmei de scutire ca plătitor, nu cota pe locuință.
Condițiile pentru 9%
Art. III din Legea 141/2025 cere îndeplinirea cumulativă a patru condiții, pentru o singură locuință, individual sau în comun. Lipsa uneia dintre ele duce livrarea la 21%, chiar dacă antecontractul există.
- Suprafață utilă de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodărești, și valoare, inclusiv terenul, de cel mult 600.000 lei fără TVA.
- La livrare — care nu poate depăși 31 iulie 2026 — locuința să poată fi locuită ca atare, în condițiile legale de la data actului de avans.
- Cumpărătorul nu a mai achiziționat o locuință cu cotă redusă de TVA începând cu 1 ianuarie 2023, conform Registrului achizițiilor de locuințe cu cotă redusă.
- A încheiat până la 1 august 2025 un act juridic între vii cu obiect plata în avans.
Pentru actele de avans încheiate între 3 și 31 iulie 2025, ANAF mai cere dovada unui avans de 20% din valoarea fără TVA, achitat integral până la 31 iulie 2025. Este o condiție suplimentară, nu un înlocuitor al celor patru puncte.
O situație frecventă: familia are antecontract din iunie 2025, dar livrarea alunecă în august 2026. Fereastra de 9% s-a închis la 31 iulie 2026; cota din actul de vânzare urmează cota standard, nu data antecontractului.
O a doua situație: valoarea din act trece de 600.000 lei fără TVA, deși suprafața e 90 mp. Plafonul e de valoare, nu doar de metri; depășirea scoate livrarea din art. III.
După 31 iulie 2026
După 31 iulie 2026, textul art. III din Legea 141/2025 nu mai deschide cota de 9% pentru persoane fizice. Livrarea ulterioară se citește, în lipsa unui act nou, la cota standard de 21%. O prelungire ar trebui publicată în Monitorul Oficial; până atunci nu e „probabil 9% și în toamnă”.
Aceeași lege păstrează, până la 1 august 2026, o cotă de 9% pentru livrări către primării destinate chiriei subvenționate, tot cu avans încheiat până la 1 august 2025 — alt destinatar, alt articol, nu cumpărătorul persoană fizică.
Înainte de autentificare: data actului de avans, extrasul din registrul cotelor reduse, suprafața utilă din documentație, valoarea fără TVA, data probabilă a livrării. Notarul și vânzătorul plătitor de TVA lucrează pe aceste piese, nu pe un anunț de agenție.
Față de plafonul de plătitor
Plafonul de 395.000 lei din OG 22/2025 decide dacă o firmă rămâne la scutirea pentru întreprinderi mici. Nu decide cota de pe factura de locuință. O dezvoltare imobiliară poate fi plătitoare de TVA și totuși să factureze 9% sau 21% în funcție de art. III, nu în funcție de cifra ei de afaceri.
Programul Noua Casă e o garanție de stat pe credit, nu o cotă de TVA. Cele două se pot întâlni în aceeași tranzacție, dar au acte diferite. Impozitul local pe clădire, după cumpărare, e la primărie, nu în decontul de TVA.
Înainte de autentificare
Dezvoltatorul care facturează o locuință în 2026 trebuie să știe, înainte de a emite factura, dacă art. III din Legea 141/2025 e încă deschis pentru acel cumpărător.
Registrul achizițiilor cu cotă redusă se consultă, nu se „presupune gol”. O livrare în august 2026, chiar cu avans din 2025, iese din fereastra de 9%. Cumpărătorul care plătește un avans nou în 2026 nu redeschide cota. Notarul autentifică actul de vânzare; încadrarea de TVA rămâne la vânzătorul plătitor, cu documentele din lege, nu cu un anunț de agenție.
Dacă apare un act nou în Monitorul Oficial, termenele se citesc din nou. Materialul rezumă regimul publicat; nu înlocuiește verificarea pe dosar.
Surse
- Legea nr. 141/2025, PDF ANAF — cote și art. III (regim tranzitoriu locuințe).
- Principalele modificări ale cotelor de TVA, ANAF, septembrie 2025.
- DGRFP Cluj-Napoca, informare TVA locuințe de la 1 august 2025.
- OG nr. 22/2025 — plafonul de scutire al firmei, nu cota de pe factura de locuință.
Întrebări frecvente
Se mai aplică TVA 5% la locuințe în 2026?
Nu ca regim curent. De la 1 august 2025 cota standard e 21%, iar excepția tranzitorie descrisă de ANAF și de Legea 141/2025 este 9%, nu 5%. Materialele anterioare lunii august 2025 pot încă menționa 5%.
Intră terenul în plafonul de 600.000 lei?
Da. Art. III alin. (1) lit. a) din Legea 141/2025 include valoarea terenului pe care e construită locuința, exclusiv TVA. Amprenta la sol face parte din terenul luat în calcul, conform informărilor ANAF.
Articolul are scop informativ și nu înlocuiește verificarea actelor la notar, la vânzătorul plătitor de TVA sau la ANAF. Ultima actualizare: 21 august 2026.
